b体育官网马超：园林景观资产存量的价值（下）园林景观产业历史悠久，但真正进入快速发展的时期，则是起源于1994年，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，之后房地产业的发展带动了园林产业共同成长。二十多年来，园林景观存量资产已经达到3.87万亿元。如此庞大的存量资产如何盘活是未来园林产业发展的机遇和挑战。

　　园林景观的存量资产可分为公园、公路绿化、小区景观和景观四种类型。根据国家统计局数据：截止2016年，中国公园存量的面积约65.35亿平方米，按照当初的建造成本每平方米200元计算，则社会总存量资产价值为1.3万亿元，按照每平方米5元/年的成本进行养护，则中国公园的绿化养护产值为327亿元/年，年改造产值为980亿；截止到2017年中国公路总里程约477.35万公里，按照公路两侧各2米的绿化面积计算，则中国公路总的绿化面积约190亿平方米，按照100元/平方米的造价，公路绿化的总体资产价值约1.9万亿元。按照每平方米1元/年的养护成本计算，则中国公路绿化的养护收益为190亿元/年，年改造产值为570亿；过去20年，中国商品住宅房屋竣工面积为103亿平方米，按照容积率2.2，绿地率30%计算，地产园林绿地面积为14亿平方米，平均每平方米造价300元，则过去20年，地产园林总产值为4200亿元，按照每平方米8元/年的养护成本计算，地产园林养护产值为112亿元/年。年改造产值为322亿元。私人庭院、企事业单位的园林存量面积估算为10亿平方米，平均建造成本250元/平方米，则存量资产为2500亿元，按照每平方米5元/年的成本进行养护，则类型的园林存量资产养护年产值为50亿元，年改造产值为75亿元。合计养护年产值为678.5亿元，改造年产值为1318.5亿，存量资产的管理年产值为1997.25亿元。

　　上期讨论了公共绿地的园林景观存量资产管理（马超：园林景观资产存量的价值（上）），这期主要讨论小区园林景观存量资产的管理与增值。

　　小区园林景观存量资产的价值对于业主来说是最直观的感受，因为绿化养护在物业管理职能的重要性排名中，往往在保安、保洁、机电维修之后，如果有物业能够把绿化养护也做好，往往说明这个小区的物业水平确实很高，我们很难想象一个小区如果保安不力，偷盗猖獗，却还能把小区的绿化搞得欣欣向荣。现在的房地产早已经进入了品牌竞争时代，一家房企的存量楼盘物业做得好往往能够在新开楼盘的销售中也卖得好，比如绿城地产的价格往往比同区域的楼盘价格高出20-30%，施工质量+营销+物业管理让绿城占据了中国房地产代建市场的85%，绿城房地产代建是指小型土地开发商提供土地和资金，绿城做好施工、营销和物业，收取代建服务费。

　　小区绿化养护很难用一个具体的标准衡量对地产公司的商业价值，笔者为了让绿化对物业和楼盘销售有一个更加直观的联系，就自作主张地用如下的公式来分析论述小区绿化养护对物业和新房销售的价值，如果不同意见欢迎拍砖。

　　小区绿化养护的可以参考园林施工质量验收第三方评估分数的标准来订，以75分作为及格，80分作为优秀，85分作为奢华。

　　从上述公式可以得出，以2万元/平方米作为同区同期平均价格作为基准，75分的养护评分可以销售价格贡献度为0。80分时新房销售可以增加1000元/平方米，85分时新房销售可以增加2000元/平方米。

　　目前养护业务以建筑面积10万平米的小区为例进行分析，小区的容积率按照2.2.计算，实际占地面积为4.5万平米，绿化率按照30%计算，则绿化养护面积为1.35万平米。景观绿化面积占小区可售住宅面积的比例为13.5%。

　　以8元/平方米作为可以达到养护及格分75分计算，提升到80分可以给新房销售增加1000元销售利润计算。1000元/平方米×13.5%=135元/平方米。可以分摊在绿化养护的新增成本为135元/平方米。住宅地产按照70年权计算，135元/平方米÷70年=1.92元/平方米·年。也就是相当于把小区绿化养护价格提高25%，可以将新开楼盘的销售价格提高提高5%或者1000元/平方米，这种投资撬动的比例接近于1:50。

　　小区绿化养护是通过服务小区居民获得稳定收益b体育app下载官网。小区绿化养护的收益来源于物业公司，强势品牌的小区物业公司收费良好，能够及时支付绿化养护费用，在没有出现养护工伤风险的前提下，养护收益毛利润约30%。如果以5年作为一个养护期的稳定收入作为预期，10万平米的小区，绿化养护面积为1.35万平米，按照10元/平方米·年，则5年总收入为67.5万元，毛利润为20.25万元。这种相对稳定的预期收益如果发信托产品，按照目标区间收入的80%作为发行信托产品的额度，养护公司可以提前拿到54万元的资金用于养护业务的发展。当养护面积达到1000万平米时，远期订单的融资规模可以达到5400万元，为养护技术的改善以及养护价值的深度挖掘提供充足的资金保障。

　　小区绿化养护最大的成本是人力成本，大约占了总成本的80%，通过技术改造的方式降低劳动力的使用量是提升利润的有效办法。小区绿化养护主要是修剪、灌溉、施肥、植保、保洁、改造。其中以灌溉浇水为例，传统浇水是操作简单，工作频繁、需要驻点的劳动。这样的工作通过对小区灌溉系统和物联网的改造，可以有效地降低劳动力的使用量，浇水占养护作业成本的比重大约是20%。

　　按照每平米5元的改造成本计算，1.35万平米的绿化面积需要6.75万元改造，改造的投入费用可以从上述的融资中拨付。改造智能灌溉系统后浇水基本上不需要人工，5元每平米的改造成本分摊到5年中，每年每平方米的成本是1元，按照10元/平方米·年的养护价格计算，节省的浇水人工成本是2元/平方米·年，投入改造的成本是1元/平方米·年，投入产出比为1：2。

　　对于修剪而言，常见树种的低枝修剪技术可以通过简单培训掌握，高枝修剪则需要耗费大量人工并伴随着工伤风险，主要是传统的高枝修剪需要用梯子爬高并且在不稳定的状态操作，这样的工作可以使用机械减少人工。如作业高度在6米以内高空作业车租赁成本是1000元/天，购买一台约15万元。如果将需要修剪的高空作业依托机械平台来做，如果施工面积足够大，也可以采取机械减少人工。采购机械设备，也不需要养护单位直接支付现金，可以向融资租赁公司采取租赁式采购的方式融资购买。

　　通过合理的施肥和植保措施能够让植物生长得更加健康，可以减少植物补种的概率，进而降低成本。比如四川国光在园林养护技术和资材方面有着大量的经验积累，以技术驱动降低养护成本也是可行的做法。

　　小区共享绿地是目前还没有正式出现的业态类型，笔者的大胆设想是基于治理交通拥堵政策及土地获取成本增高的趋势而做出的预判。2017年7月25日，广东省国土资源厅要求“新宅地不得建封闭小区”。该份省级文件的政策来源是2016年2月6日，《中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》中指出的棚户区改造、城市地下综合管廊建设、优化街区路网结构、建造海绵城市等内容都已经得到落实。广东省要求新建小区不得封闭，正是对国务院要求优化街区路网结构b体育app下载官网，降低交通堵塞的政策进行执行。

　　新建小区不得封闭，小区的建筑物内肯定还是不能允许外人随便进出，但小区的绿地很显然就会和小区内部道路一样会被“外人”使用。小区绿地就很可能会从小区的居民专享绿地变成一个共享绿地。共享绿地的投入和管理将会是物业面临的新课题，一个地产开发商投资的绿地，被其他人免费“蹭热点”使用，不分摊小区绿地的建设费用也就罢了b体育app下载官网，还会增加养护费用，怎么想都不划算。但国家政策和现实的城市交通压力摆在面前，与其抱怨担心不如做好准备。

　　未来可能会产生几种小区共享绿地建设的模式。第一种是各自投入共同管理。各个开发商自行建设小区绿地，距离近的小区绿地边界模糊将逐渐连为一体。第二种是共同投入共同管理，小区在做规划时，相互协调，将绿地有意识地连在一起。第三种是共同委托投资与管理。开发商在建设楼盘时，按照单位面积将小区绿地的设计与施工全部委托给专业园林公司，后期养护也共同委托给专业的养护公司。第四种是专业园林公司在国土局和规划局的指导下，提前投资建设小区共享绿地，投资款及养护费用未来由房地产开发商及物业公司承担。第五种是对现存小区的共享绿地改造，存量小区共享绿地比较容易计算人流量，根据人流量和消费能力对共享绿地进行立体改造，打造地下和地上公共空间，政府需配套政策允许在共享绿地地下和地面上建设经营性活动场所以经营收益弥补养护投入。

　　小区共享绿地最大的功能还是对人的聚集作用，可以根据未来小区规划人口来设计地下和地上空间，比如广州中轴线的公共绿地商业综合体有地下停车场、地下商场、地面公共绿地解决降温+休憩+活动+交通、绿地内大树下隐藏的餐饮+洗手间，这种公共绿地商业综合体可以作为未来小区共享绿地的建设参考。当下建设用地指标已经成为城市扩容的重要掣肘，将会迫使政府与开发商从占用土地的地产开发思路转变成不占用土地的地产开发思路，那就是向公共或小区共享绿地的下层索要发展空间。如果有产权和经营收益，小区共享绿地也就会具有投资价值，可能会从一个成本中心变成一个利润中心，在政策与经济利益的共同作用下，小区共享绿地的立体化改造在未来将会成为可能，虽然这条路会很漫长，但政府和企业一直在努力。

　　园林养护中诸如高枝修剪和人工打药这样的工作需要由专业人员操作，浇水灌溉的工作由专业设施完成，低枝修剪和一般性的养护巡查保洁工作可以由社区居民经过培训后完成。日本的老年人较多地参与到社区树木的养护与自家庭院的植物养护作业，既可以给退休后的老年人带来一部分收入，也可以增强社会互动。同时退休后的老年人不用缴纳社保公积金，兼职从事社区园林养护工资收入不足3500元每月，甚至连个人所得税也不用缴纳。中国城市中70岁之前的老年人会有一个特点，就是普遍会在小区居住，离开儿子居住的小区有可能会进入女儿居住的小区，主要工作是照顾子女或照顾子女的子女，这个年龄层的老人身体状态相对良好，可以从事不太繁重的体力劳动。参考国家的社区园林养护的特点，积极进行社区园林养护培训，培训合格的退休人员可以参与养护劳动，经过培训后的老年人如果进入了社区居住，也可以申请就近从事园林养护工作。

　　家庭园艺一直被认为是朝阳行业，但是家庭园艺在中国还没有快速增长的重要原因是有土地种花的居民大部分没有消费能力，有消费能力的居民大部分没有土地种花。目前家庭园艺的主要消费地点在阳台和室内，而进军阳台和室内的渠道成本过高，导致家庭园艺发展不畅。比如一盆绿萝，产地批发价是5元每盆，到终端客户手中已经变成20元每盆。中间经历了生产商、产地批发商、省级批发商、市县级零售商、终端客户。每一层中间商都有其商业价值，但综合来看却增加了家庭园艺产业的运营成本。终端价格高，消费者就少，产业发展不畅。

　　小区绿化养护一个重要的价值是可以为家庭园艺提供销售和养护渠道。已经进入了小区的大门做绿化养护，再进入小区的家庭就容易很多。在小区的绿地内划出一个区域，改造成为具有类似于快递箱的功能，作为花卉收取、换盆养护、临时保管的专用场地，并不需要到进入到居民家里，即可完成家庭园艺的养护业务。一个10万平米建筑面积的小区，居住人口约1500人，家庭数量约500户，总阳台面积约3000平方米。家庭租摆+养护的产值按照每户50元/户*月计算，50%家庭是目标客户，则该小区内家庭租摆+养护的产值为15万元/年，阳台立体花园改造按照500元/平米计算，每户立体+平面花园面积为3平方米，50%家庭为目标客户，则阳台花园的工程产值为37.5万元，按照3年折旧计算，每年产值为12.5万元。家庭园艺的综合产值为27.5万元/年，而10万建筑面积的小区，其绿化养护收入一年为15万元，家庭园艺的产值是养护产值的2倍。小区绿化养护可以成为家庭园艺服务的销售渠道，降低销售层级，减少耗损、提高效率。

　　从本质上说，园林是服务于人的产业。园林的存量资产价值也是以服务于人并依托于人的需求而产生增量价值。于是园林存量资产的价值逻辑链条就从存量资产的管理传递到对增量资产的贡献，存量资产的管理收益在于金融创新方面的价值、在于生产效率提升方面的价值、在于和社区居民互动服务的价值以及在于政策变革红利的价值。一家园林企业能够聚焦做好其中一两个盈利点就已经能够把梦想照进现实了。

　　作者系绿地集团森茂园林有限公司副总经理，如需转载，请联系苗多多生态有限公司返回搜狐，查看更多